Անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում՝ 2025 թվականին․ հայացք ներսից․ հարցազրույց՝ «Աղաջանյաններ» անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր Հայկ Աղաջանյանի հետ

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան մտել է նոր փուլ․ Վերջին տարիների գների ակտիվ աճից հետո այժմ նկատվում է որոշակի գնանկում։ Մեզ հետ հարցազրույցում «Աղաջանյաններ» անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր Հայկ Աղաջանյանը ներկայացնում է շուկայի ներկա իրավիճակը, գների դինամիկան, պահանջարկի կենտրոններն ու ներդրումային հնարավորությունները։

Մեր զրուցակցի խոսքով՝ 2021-2024 թվականներին շուկան հասել էր ռեկորդային ակտիվության՝ թե՛ գնման-վաճառքի, թե՛ վարձակալության գործարքների առումով։  «Գները վերջին շրջանում սկսել են իջնել և վերջապես արտացոլել շուկայի իրական վիճակը, գների արհեստական վայրիվերումները նվազել են և այս տենդենցի շարունակման դեպքում շուկան կարող է դառնալ ավելի հավասարակշռված», - ասում է Հայկ Աղաջանյանը։

-Պարոն Աղաջանյան,  ինչո՞վ է Երևանի անշարժ գույքի շուկան տարբերվում մյուս քաղաքներից։

-Առաջնային տարբերությունն այն է, որ այստեղ պահանջարկը ոչ միայն տեղաբնակների, այլ նաև արտասահմանցիների կողմից շատ բարձր է՝ հատկապես սփյուռքի շրջանում։ Վերջին տարիներին մեծացել է հատկապես նորակառույցների նկատմամբ հետաքրքրությունը։ Միևնույն ժամանակ, երկրորդային շուկան նույնպես ունի հետաքրքրություն։ Վարձակալության շուկան հատկապես ակտիվ է Երևանի կենտրոնական հատվածներում, որտեղ զարգացած են զբոսաշրջությունը և բիզնեսը։

-Իսկ ի՞նչ օբյեկտներ են առավել պահանջված գնորդների և վարձակալների մոտ։

-Այս պահին առավել պահանջված են մեկ և երկու սենյականոց նորակառույց բնակարանները՝ լավ ավարտական աշխատանքով։ Վարձակալության տեսանկյունից ամենատարածված շրջանները Կենտրոնն են, Արաբկիրը և Դավթաշենը։ Բացի այդ, հաճախորդներն ամենաշատը հետաքրքրված են այն օբյեկտներով, որոնք ունեն ներդրումային պոտենցիալ՝ հատկապես դրանք, որոնք կարելի է վարձակալության հանձնել, օրինակ՝ Airbnb և Booking պլատֆորմների միջոցով։ Մարզերում բնակարանների պահանջարկը ևս աճում է  հատկապես այն բանից հետո, երբ եկամտային հարկի փոխհատուցման ծրագիրը դադարեցվել է Երևանում՝ սկսած 2025թ. հունվարի 1-ից։ Դրանք – Կոտայքի, Արմավիրի և Արարատի մարզերն են։ Այնտեղ գներն ավելի մատչելի են, իսկ պետական աջակցությունը՝ գործում է։

- Ի՞նչ խնդիրների են բախվում հաճախորդները։

-Առաջին խնդիրը տեղեկատվության թափանցիկության պակասն է։ Բացի այդ, հաճախորդները հաճախ ամբողջությամբ չեն տիրապետում գործարքների իրավաբանական կողմին։ Մեր գործակալության ու մեր թիմի նպատակն է առավելագույնս պարզեցնել ամբողջ գործընթացը՝ սկսած փաստաթղթերի հավաքագրումից մինչև սեփականության իրավունքի գրանցումը։ Այս ամբողջ գործընթացում մեր հաճախորդները զգում են, որ իրենք մենակ չեն և պաշտպանված տարատեսակ խարդախություններից, որոնք, ցավոք հանդիպում են նմանատիպ գործարքներ իրականացնելիս։ Մենք մեր աշխատանքի ընթացքում ուշի-ուշով հետևում ենք նաև ոլորտի հետ կապված վերլուծություններին:

Օրինակ օրերս ՀՀ կենտրոնական բանկի համապատասխան վերլուծությամբ զգուշացնում է երկրի անշարժ գույքի շուկայում առկա ռիսկերի կուտակման մասին: Վերջին տարիներին նոր բնակարանների առաջարկը, հատկապես Երևանում, արագորեն աճել է, հիմնականում պայմանավորված հիփոթեքային արտոնություններով խթանված մեծ պահանջարկով (մասնավորապես՝ առաջնային անշարժ գույք ձեռք բերելու համար եկամտահարկի վերադարձով):

2024 թվականին հիփոթեքային պորտֆելը աճել է 37,4%-ով և գերազանցել 1,12 տրլն դրամը (մոտ 2,9 մլրդ դոլար)՝ մնալով վարկավորման ամենամեծ և ամենաարագ աճող սեգմենտը։  Սակայն 2025 թվականից Երևանի նորակառույց շենքերի համար հարկային արտոնությունների դադարեցմամբ պայմանավորված 2024 թվականի վերջին պահանջարկի աճ էր առաջացրել։ Միևնույն ժամանակ, բնակարանների գները 10 տարվա ընթացքում գրեթե կրկնապատկվել են։  Կենտրոնական բանկը նշում է, որ մակրոմիջավայրի վատթարացման և բնակարանների պահանջարկի հնարավոր անկման համատեքստում մեծանում է հիփոթեքային վարկերի դեֆոլտի ռիսկը, ինչը կարող է ազդել ֆինանսական համակարգի վրա։ Հաշվի առնելով բոլոր նմանատիպ վերլուծությունները մենք մեր հաճախորդներին տրամադրում ենք անհրաժեշտ տեղեկատվությունը, որպեսզի նրանք առավելագույնս ճիշտ կողմնորոշվեն իրենց ընտրության ու որոշումների մեջ: 

- Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման ի՞նչ  միտումներ եք նկատում առաջիկա տարիների կտրվածքով։

-Կարծում եմ՝ առաջիկայում ներդրումներ կարվեն հատկապես էներգախնայող և «խելացի» տների կառուցման մեջ։ Գնորդները հաճախ արդեն ակնկալում են համապարփակ ծառայություն՝ ոչ միայն գույքի գնելու, այլ նաև դրա կառավարման, վերանորոգման և վարձակալման հարցերում։ Մենք արդեն աշխատում ենք այս ոլորտներում։ 

- Ի՞նչ խորհուրդ կտաք այն անձանց, ովքեր ցանկանում են գնել անշարժ գույք Երևանում։ 

- Նախ և առաջ՝ պարզեցրեք, թե ինչ նպատակով եք գնելու՝ ապրելու համար, թե որպես ներդրում։ Եթե ծանոթ չեք Հայաստանի իրավական համակարգին, խորհուրդ ենք տալիս դիմել մասնագետներին։ Պատասխանատու գործակալը կօգնի խուսափել սխալներից և ժամանակի ու միջոցների խնայողություն անել։ Անշարժ գույքը դա միայն քառակուսի մետրեր  չեն․ դա անվտանգություն է, ընտրություն,  կառուցապատողի վստահելիություն։ Առանց մասնագիտական ուղեկցության այս ոլորտում հեշտ է սխալվել։